Koľko hlasov treba na schválenie a ako dosiahnuť potrebnú väčšinu?

Pri hlasovaní v bytovom dome nerozhoduje iba počet vlastníkov, ktorí sa zapoja. Každá otázka môže vyžadovať inú väčšinu a výsledok, ktorý na prvý pohľad pôsobí jednoznačne, ešte nemusí znamenať, že bolo rozhodnutie prijaté.

Rozdiel medzi väčšinou zúčastnených, väčšinou všetkých vlastníkov, dvojtretinovou väčšinou a súhlasom všetkých je pritom zásadný. Práve od správneho určenia potrebného počtu hlasov závisí, či bude výsledok hlasovania platný a použiteľný v praxi.

Základom je správny počet hlasov v dome

Za každý byt a nebytový priestor pripadá jeden hlas. Ak jedna osoba vlastní viac priestorov, má hlas za každý z nich. Ak jeden byt patrí viacerým spoluvlastníkom alebo manželom v BSM, stále naň pripadá iba jeden spoločný hlas.

Počet osôb zapísaných na liste vlastníctva preto nemusí byť rovnaký ako počet hlasov, s ktorými sa pri vyhodnotení pracuje.

Aká väčšina môže byť potrebná?

Zákon rozlišuje viacero úrovní potrebnej väčšiny podľa toho, o akej otázke vlastníci rozhodujú. V bežnej komunikácii sa často používa aj výraz kvórum, hoci zákon pracuje predovšetkým s pojmom potrebná väčšina.

Väčšina zúčastnených vlastníkov postačuje pri otázkach, pre ktoré zákon neurčuje prísnejšie pravidlo. Ak sa hlasovania zúčastní 40 vlastníkov, na prijatie návrhu je potrebných najmenej 21 hlasov za.

Nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov sa vyžaduje napríklad pri zmluve o výkone správy, zmene formy správy, výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv alebo použití prostriedkov fondu. V dome so 60 hlasmi je potrebných najmenej 31 súhlasných hlasov.

Dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov sa uplatňuje napríklad pri prijatí alebo zmene úveru, zabezpečení úveru a pri vybraných stavebných zásahoch. Pri 60 hlasoch musí návrh podporiť najmenej 40 hlasov.

Súhlas všetkých vlastníkov zákon vyžaduje pri niektorých rozhodnutiach, ktoré výrazne zasahujú do spoločného vlastníctva. V takom prípade nestačí vysoká účasť ani výrazná väčšina – súhlasiť musia všetci.

Neúčasť môže rozhodnúť o výsledku

Chýbajúci hlas sa automaticky nepovažuje za hlas proti. Ak však otázka vyžaduje väčšinu všetkých vlastníkov, neprítomný vlastník nepomáha dosiahnuť potrebný počet súhlasných hlasov.

Návrh tak môžu podporiť všetci zúčastnení a napriek tomu nemusí byť prijatý. Pri úvere alebo inom rozhodnutí vyžadujúcom dvojtretinovú väčšinu je preto dostatočná účasť rovnako dôležitá ako samotný pomer hlasov za a proti.

Pomáha jasné znenie otázok, včasné sprístupnenie podkladov a možnosť hlasovať aj mimo bytového domu. Správca by mal zároveň počas hlasovania vedieť, koľko vlastníkov sa už zapojilo a koľko hlasov ešte chýba.

V portáli Hlasuj Elektronicky správca pri každej otázke jednoducho vyberie potrebnú väčšinu – teda príslušné kvórum. Systém s nastavenou hodnotou ďalej pracuje, priebežne vyhodnocuje odovzdané hlasy a po skončení určí, či bola potrebná väčšina dosiahnutá.

Správca zároveň vidí priebežnú účasť a vlastníkom, ktorí ešte nehlasovali, môže odoslať e-mailovú pripomienku. Nejde o ovplyvňovanie ich rozhodnutia, ale o upozornenie na prebiehajúce hlasovanie a termín jeho ukončenia.

Pri opakovanom hlasovaní môže byť hranica vyššia

Ak vlastníci o rovnakej veci platne hlasujú opakovane v priebehu jedného roka, zákon môže vyžadovať prísnejšiu väčšinu.

Otázka, na ktorú pôvodne stačila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, môže pri opakovanom hlasovaní vyžadovať dvojtretinovú väčšinu. Pri rozhodnutí pôvodne vyžadujúcom dve tretiny sa hranica môže zvýšiť na štyri pätiny všetkých hlasov.

Pred vyhlásením nového hlasovania preto treba overiť nielen obsah otázky, ale aj to, či sa o rovnakej veci nerozhodovalo v predchádzajúcich dvanástich mesiacoch.

Každá otázka sa vyhodnocuje samostatne

V jednom hlasovaní môžu vlastníci rozhodovať o viacerých otázkach, pričom každá z nich môže vyžadovať inú väčšinu. Potrebné kvórum sa preto neurčuje pre celé hlasovanie naraz, ale samostatne ku každej otázke.

Správne vyhodnotenie stojí na troch veciach: aktuálnych vlastníckych údajoch, správne určenej väčšine a presnom započítaní platných hlasov. Ak je niektorý z týchto krokov nastavený nesprávne, chybný môže byť aj konečný výsledok.